Decizia ICCJ nr. 3/2015 referitoare la OUG nr. 44/2009 privind durata unor contracte de inchiriere pentru suprafete locative cu destinatia de locuinte

 

 

In M. Of. nr. 229 din 3 aprilie 2015 a fost publicata Decizia nr. 3/2015 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept.

Din cuprins:

Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept ce formeaza obiectul Dosarului nr. 14/1/2014/HP/C a fost constituit conform dispozitiilor art. 520 alin. (8) din Codul de procedura civila si ale art. 27^5 alin. (1) din Regulamentul privind organizarea si functionarea administrativa a Inaltei Curti de Casatie si Justitie, republicat, cu modificarile si completarile ulterioare.

Sedinta este prezidata de doamna judecator Iulia Cristina Tarcea, vicepresedintele Inaltei Curti de Casatie si Justitie.

La sedinta de judecata participa doamna Mihaela Lorena Mitroi, magistrat-asistent desemnat in conformitate cu dispozitiile art. 27^6 din Regulamentul privind organizarea si functionarea administrativa a Inaltei Curti de Casatie si Justitie, republicat, cu modificarile si completarile ulterioare.

Inalta Curte de Casatie si Justitie – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept a luat in examinare sesizarea formulata de Tribunalul Timis in Dosarul nr. 273/325/2014 privind pronuntarea unei hotarari prealabile pentru dezlegarea modului de interpretare si aplicare a dispozitiilor articolului unic din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 44/2009 privind durata unor contracte de inchiriere pentru suprafete locative cu destinatia de locuinte, aprobata prin Legea nr. 309/2009.

Magistratul-asistent prezinta referatul cauzei, aratand ca la dosarul cauzei au fost depuse: practica judiciara si raportul intocmit de judecatorii-raportori. Se mai refera ca raportul a fost comunicat partilor, in conformitate cu dispozitiile art. 520 alin. (10) din Codul de procedura civila, si ca au fost depuse puncte de vedere formulate in scris privind chestiunea de drept supusa judecatii.

Doamna judecator Iulia Cristina Tarcea, presedintele completului de judecata, a constatat ca nu exista chestiuni prealabile sau exceptii, iar completul de judecata a ramas in pronuntare asupra sesizarii privind pronuntarea unei hotarari prealabile.

 

INALTA CURTE,

deliberand asupra chestiunii de drept cu care a fost sesizata, constata urmatoarele:

 

  1. Titularul si obiectul sesizarii

Tribunalul Timis a dispus, prin incheierea din sedinta publica pronuntata la data de 8 octombrie 2014, in Dosarul nr. 273/325/2014, aflat pe rolul acestei instante, sesizarea din oficiu a Inaltei Curti de Casatie si Justitie, in temeiul dispozitiilor art. 519 din Codul de procedura civila, in vederea pronuntarii unei hotarari prealabile cu privire la urmatoarea chestiune de drept: modul de interpretare si/sau aplicare a dispozitiilor articolului unic din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 44/2009, aprobata prin Legea nr. 309/2009, conform carora „Durata contractelor de inchiriere privind suprafetele locative cu destinatia de locuinte, din proprietatea statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale, reglementate de Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 8/2004 privind prelungirea duratei unor contracte de inchiriere, aprobata prin Legea nr. 219/2004, pentru care a operat tacita relocatiune, in conditiile prevazute la art. 1.437 din Codul civil, este de 5 ani de la data intrarii in vigoare a prezentei ordonante de urgenta”, respectiv daca articolul unic din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 44/2009, aprobata prin Legea nr. 309/2009, pentru a fi aplicabil, pretinde imperativ ca locuintele sa se afle la data intrarii sale in vigoare in proprietatea exclusiva a statului ori a unitatilor administrativ-teritoriale sau prelungirea de drept a locatiunii (partial in conditiile Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 44/2009, aprobata prin Legea nr. 309/2009, si partial in conditiile art. 9 – 11 din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 241/2001, cu modificarile ulterioare, ca norme cu caracter special) vizeaza si locuintele aflate in coproprietatea statului cu persoane fizice carora le-a fost retrocedata cota-parte in conditiile Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, ori ultima ipoteza are a iesi din perimetrul legilor speciale enuntate si a se circumscrie dreptului comun in materia coproprietatii obisnuite, pretinzand acordul tuturor coproprietarilor, in aplicarea principiului unanimitatii ce guverneaza actele de dispozitie ale coproprietarilor, pentru locatiunile incadrate actelor juridice de dispozitie.

 

  1. Expunerea succinta a procesului

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Timisoara, reclamanta B.E.A. a chemat in judecata paratul Statul roman, prin Consiliul Local al Municipiului Timisoara, solicitand obligarea paratului sa ii plateasca suma de 350 lei, reprezentand cota de 10/24 din contravaloarea folosintei apartamentului nr. 7 pentru perioada 1.01.2014 – 31.01.2014, cu motivarea ca detine in proprietate o cota de 10/24 din apartamentul nr. 7 din imobilul situat in Timisoara, cealalta cota de 14/24 fiind detinuta de paratul Statul roman; ca, drept urmare a prelungirii contractului de inchiriere de catre Primaria Municipiului Timisoara pentru apartamentul nr. 7, desi nu a operat nicio prorogare legala a contractului de inchiriere, a fost lipsita de folosinta apartamentului nr. 7, pentru 5 ani, in absenta oricarei despagubiri.

Judecatoria Timisoara – Sectia a II-a civila, prin Sentinta civila nr. 4.922 din 28 martie 2014, data in camera de consiliu si pronuntata in sedinta publica, a respins exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului Statul roman, prin Consiliul Local al Municipiului Timisoara, si a respins actiunea formulata de reclamanta B.E.A., retinand, cu privire la exceptia invocata, ca paratul Statul roman este reprezentat la nivel local de Consiliul Local al Municipiului Timisoara, cel care a prelungit contractul de inchiriere pentru cota de 14/24 din imobilul in litigiu, astfel ca paratul Statul roman are calitate procesuala pasiva in cauza. Referitor la fondul cauzei, prima instanta a retinut ca reclamanta este proprietara cotei de 10/24 din apartamentul nr. 7 din imobilul in litigiu, paratul detinand cota de 14/24 din acelasi imobil; ca la data restituirii cotei de 10/24 catre reclamanta, apartamentul nr. 7 era ocupat de numita H.E., in baza unui contract de inchiriere incheiat cu Primaria Municipiului Timisoara, chiriasa beneficiind de prevederile art. 5 alin. (3) din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinte, trecute in proprietatea statului, cu modificarile ulterioare, in sensul ca i s-a prelungit contractul de inchiriere doar pentru cota de 14/24 ramasa in proprietatea statului si ca, procedand in acest fel, paratul si-a indeplinit obligatia fata de reclamanta, iar aceasta trebuia sa solicite incheierea unui nou contract cu parcurgerea procedurii prevazute de Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 241/2001, cu modificarile ulterioare, nerespectarea acestei proceduri conducand la prelungirea de drept a contractului de inchiriere anterior.

Tribunalul Timis, in cadrul solutionarii apelului formulat impotriva acestei sentinte, a sesizat Inalta Curte de Casatie si Justitie in vederea pronuntarii unei hotarari prealabile pentru dezlegarea modului de interpretare a articolului unic din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 44/2009, aprobata prin Legea nr. 309/2009.

 

  1. Motivele de admisibilitate retinute de titularul sesizarii

In actul de sesizare a Inaltei Curti de Casatie si Justitie – Incheierea civila din data de 8 octombrie 2014, pronuntata in Dosarul nr. 273/325/2014 -, Tribunalul Timis a apreciat ca sunt indeplinite conditiile prevazute de art. 519 din Codul de procedura civila, motivat de faptul ca:

  1. a) De lamurirea modului de interpretare/aplicare a dispozitiilor articolului unic din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 44/2009, aprobata prin Legea nr. 309/2009, depinde solutionarea pe fond a cauzei, intrucat, in speta, reclamanta pretinde contravaloarea lipsei de folosinta a cotei sale de proprietate de 10/24, dobandita prin retrocedare in conditiile Legii speciale nr. 10/2001, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, de la statul roman, la randu-i titular al cotei de proprietate de 14/24 din apartamentul nr. 7 situat in Timisoara, cel din urma coproprietar procedand la prelungirea locatiunii existente asupra apartamentului astfel individualizat, in virtutea prorogarii legale reglementate de articolul unic al Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 44/2009, aprobata prin Legea nr. 309/2009.

S-a apreciat ca este necesara stabilirea sferei de incidenta a textului de lege din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 44/2009, aprobata prin Legea nr. 309/2009, respectiv de a sti daca prorogarea legala reglementata de acesta vizeaza numai locuintele care la data aparitiei ordonantei se aflau in proprietatea exclusiva a statului roman sau a unitatilor administrativ-teritoriale ori prorogarea se aplica si locuintelor detinute de statul roman in coproprietate cu persoane fizice ori juridice de drept privat sau daca, dimpotriva, in aceasta din urma ipoteza nu sunt incidente dispozitiile Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 44/2009, aprobata prin Legea nr. 309/2009, si ale Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 40/1999, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 241/2001, cu modificarile ulterioare, ci devin aplicabile regulile din dreptul comun privind regimul juridic al exercitarii coproprietatii, pretinzand respectarea regulii unanimitatii pentru incheierea actelor juridice de dispozitie.

Instanta de trimitere a apreciat ca numai dupa lamurirea acestei chestiuni de drept se poate stabili, fata de temeiul de drept invocat de reclamanta, constand in art. 998 si 999 din Codul civil de la 1864, in ce masura prorogarea efectuata de paratul intimat, in speta, se considera a avea caracter licit sau nu, dupa cum era necesara sau nu si obtinerea consimtamantului coproprietarului persoana fizica la noua locatiune, dar si pentru stabilirea in concret a modului de calcul al pretentiilor pecuniare (respectiv daca cuantumul pretentiilor are a se raporta la prevederile art. 26 din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 241/2001, cu modificarile ulterioare, sau la valoarea de piata a folosintei lunare a apartamentului).

  1. b) Problema de drept enuntata este noua, deoarece, prin consultarea jurisprudentei, s-a constatat ca Inalta Curte de Casatie si Justitie nu a statuat printr-o alta hotarare asupra acestei chestiuni.
  2. c) Problema de drept nu face obiectul unui recurs in interesul legii in curs de solutionare, conform evidentelor Inaltei Curti de Casatie si Justitie, consultate la data de 8 octombrie 2014.

 

  1. Punctul de vedere al partilor cu privire la dezlegarea chestiunii de drept

Reclamanta a sustinut ca exista o jurisprudenta contradictorie cu privire la modul de incheiere a unui contract de locatiune, in sensul ca, intr-o situatie precum cea in speta, a detinerii locuintei in coproprietate cu statul roman, atat Judecatoria Timisoara, cat si Curtea de Apel Timisoara, in mod irevocabil, au apreciat, cu privire la apartamentul nr. 6 din acelasi imobil, ca nu opereaza prorogarea legala a locatiunii in baza Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 44/2009, aprobata prin Legea nr. 309/2009, aplicabilitatea ordonantei de urgenta fiind limitata la locuintele care la data intrarii ei in vigoare erau proprietate exclusiva de stat, iar in sens contrar, intr-o alta opinie, prin sentinta supusa apelului in cauza de fata s-a retinut ca reclamanta avea a solicita incheierea unui nou contract de inchiriere cu chiriasa, cu parcurgerea procedurii reglementate de Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 241/2001, cu modificarile ulterioare, nerespectarea acestei proceduri conducand de drept la prelungirea contractului de inchiriere anterior. Prin punctul de vedere formulat in scris, dupa comunicarea raportului intocmit de judecatorii-raportori, reclamanta a sustinut ca plafonarea chiriei pentru locuintele restituite fostilor proprietari este incompatibila cu prevederile art. 1 din Protocolul nr. 1 aditional la Conventia pentru apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale, sub aspectul cerintei proportionalitatii, si a solicitat ca instanta sa statueze ca proprietarii persoane fizice sau juridice de drept privat au dreptul la o chirie stabilita la nivelul chiriilor practicate pe piata libera pentru locuinte similare.

Paratul a apreciat ca nu sunt indeplinite conditiile de admisibilitate prevazute de art. 519 din Codul de procedura civila, intrucat chestiunea de drept a carei dezlegare se solicita nu este una noua, iar in subsidiar a aratat ca reclamanta nu poate decat sa se subroge in drepturile locatorului, in limita cotei-parti din proprietatea imobiliara grevata, si sa solicite si sa obtina doar chiria aferenta acesteia, si nu sa solicite despagubiri pentru lipsa de folosinta.

 

  1. Punctul de vedere al completului de judecata cu privire la dezlegarea chestiunii de drept

Prin incheierea de sesizare in vederea pronuntarii unei hotarari prealabile, completul de judecata investit cu solutionarea apelului in Dosarul nr. 273/325/2014 al Tribunalului Timis si-a exprimat punctul de vedere, aratand, dupa expunerea dispozitiilor legale considerate ca fiind relevante in cauza, ca la nivelul acestei instante, precum si la instantele inferioare aflate in circumscriptia sa jurisprudenta cu privire la chestiunea de drept dedusa judecatii nu este unitara. Totodata, s-a invocat si caracterul neunitar al jurisprudentei nationale in materie, fara sa se faca insa referire la vreo hotarare judecatoreasca pronuntata de o instanta nationala, din alta circumscriptie teritoriala.

Cu privire la orientarile jurisprudentiale conturate in circumscriptia Tribunalului Timis s-a aratat ca exista un mod diferit de interpretare a domeniului de aplicare a articolului unic din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 44/2009, aprobata prin Legea nr. 309/2009.

Astfel, intr-o prima orientare jurisprudentiala, unele instante au apreciat ca prorogarea locatiunii nu opereaza partial de plano si partial in conditiile de exigenta ale Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 40/1999, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 241/2001, cu modificarile ulterioare, in cazul in care asupra locuintei exista o stare de coproprietate intre statul roman ori unitatea administrativ-teritoriala, pe de o parte, si persoana careia i s-a retrocedat o cota-parte din imobil, pe de alta parte, ci ca trebuie urmate regulile de drept comun privind regimul juridic al exercitarii coproprietatii obisnuite, conform carora locatiunile depasind trei ani si considerate ca acte juridice de dispozitie trebuie supuse regulii unanimitatii, impunand acordul tuturor coproprietarilor.

In ceea ce priveste cealalta orientare jurisprudentiala la nivelul acestei instante, prin incheierea de sesizare nu s-a aratat in ce consta aceasta si care sunt elementele de diferentiere fata de prima orientare jurisprudentiala prezentata.

 

  1. Jurisprudenta instantelor nationale in materie

La Tribunalul Timis, intr-o prima orientare jurisprudentiala, majoritara, identica de altfel cu cea de la Curtea de Apel Bucuresti si cu cea de la Tribunalul Satu Mare, din cadrul Curtii de Apel Oradea, s-a opinat ca, in situatia in care imobilul retrocedat in conditiile Legii nr. 10/2001, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, se afla in coproprietatea unei persoane fizice beneficiare a acestei legi si a statului ori a unitatii administrativ-teritoriale, contractul de locatiune existent la data retrocedarii nu este supus prorogarii de drept, respectiv aplicarii dispozitiilor articolului unic din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 44/2009, aprobata prin Legea nr. 309/2009, si ale art. 9 – 11 din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 241/2001, cu modificarile ulterioare, devenind obligatorie respectarea regulii unanimitatii din dreptul comun pentru perfectarea unei noi locatiuni, intrucat s-a considerat ca in aceasta ipoteza nu isi mai gasesc incidenta dispozitiile legale speciale privind protectia chiriasilor.

La aceeasi instanta, intr-o alta orientare jurisprudentiala, minoritara, identica cu cea de la Tribunalul Caras-Severin, s-a opinat ca dispozitiile articolului unic din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 44/2009, aprobata prin Legea nr. 309/2009, sunt incidente si in situatia in care locuinta se afla la data intrarii sale in vigoare in coproprietatea statului cu persoanele fizice carora le-a fost retrocedata cota-parte in conditiile legilor speciale de reparatie, fiind o situatie de exceptie de la principiul unanimitatii ce guverneaza actele de dispozitie ale coproprietarilor, intrucat norma speciala impune o restrangere a exercitarii atributelor dreptului de proprietate.

Celelalte instante nationale nu au identificat practica judiciara in aceasta materie.

 

  1. Raportul asupra chestiunii de drept

Prin raportul intocmit in cauza, in conformitate cu dispozitiile art. 520 alin. (8) din Codul de procedura civila, s-a apreciat ca nu sunt indeplinite cumulativ conditiile de admisibilitate pentru pronuntarea unei hotarari prealabile, potrivit dispozitiilor art. 519 din Codul de procedura civila. In subsidiar, pentru ipoteza in care completul desemnat in vederea pronuntarii unei hotarari prealabile ar ajunge la concluzia intrunirii conditiilor de admisibilitate a sesizarii, opinia judecatorilor-raportori a fost in sensul ca dispozitiile articolului unic din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 44/2009, aprobata prin Legea nr. 309/2009, sunt aplicabile atat in situatia proprietatii exclusive a statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale, cat si in situatia proprietatii comune, pe cote-parti, a statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale cu persoanele fizice asupra suprafetelor locative cu destinatia de locuinte si ca durata contractului de inchiriere pentru care a operat tacita relocatiune, in conditiile art. 1437 din Codul civil de la 1864, se prelungeste cu 5 ani, potrivit articolului unic din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 44/2009, aprobata prin Legea nr. 309/2009, cu indemnizarea corespunzatoare folosintei cotei-parti din proprietate pentru fiecare din coproprietari.

 

  1. Inalta Curte de Casatie si Justitie

Examinand sesizarea in vederea pronuntarii unei hotarari prealabile, raportul intocmit de judecatorii-raportori, punctele de vedere formulate de parti si chestiunea de drept ce se solicita a fi dezlegata, constata urmatoarele:

Prin dispozitiile art. 519 din Codul de procedura civila, legiuitorul a instituit o serie de conditii de admisibilitate pentru declansarea procedurii de sesizare in vederea pronuntarii unei hotarari prealabile, conditii care trebuie sa fie intrunite in mod cumulativ.

Procedand, in prealabil, la o analiza asupra admisibilitatii sesizarii, se constata ca sunt indeplinite conditiile ce vizeaza: 1. existenta unei cauze aflate in curs de judecata; 2. instanta care sesizeaza Inalta Curte de Casatie si Justitie sa judece cauza in ultima instanta; si 3. cauza care face obiectul judecatii sa se afle in competenta legala a unui complet de judecata al Inaltei Curti de Casatie si Justitie, al curtii de apel sau al tribunalului investit sa solutioneze cauza, intrucat s-a facut dovada existentei unui litigiu in materie locativa pe rolul Tribunalului Timis, care solutioneaza cauza in ultima instanta, urmand sa pronunte o hotarare judecatoreasca definitiva, potrivit dispozitiilor art. 1.032 alin. (3) din Codul de procedura civila.

Este indeplinita, de asemenea, si conditia de admisibilitate privind ivirea unei chestiuni de drept de a carei lamurire depinde solutionarea pe fond a cauzei in curs de judecata, intrucat in speta s-a invocat incidenta articolului unic din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 44/2009, aprobata prin Legea nr. 309/2009, a carui modalitate de interpretare si aplicare se solicita.

In ceea ce priveste cerinta noutatii chestiunii de drept ce formeaza obiectul prezentei sesizari, se impun o serie de clarificari.

Astfel, in lipsa unei definitii a „noutatii” chestiunii de drept si a unor criterii de determinare a acesteia, in cuprinsul art. 519 din Codul de procedura civila, ramane atributul Inaltei Curti de Casatie si Justitie, sesizata cu pronuntarea unei hotarari prealabile, sa hotarasca daca problema de drept a carei dezlegare se solicita este noua.

Sub un prim aspect se constata ca practica neunitara a fost semnalata numai la nivelul unor instante aflate in circumscriptia Curtii de Apel Timisoara, avand in vedere ca, in urma solicitarii Inaltei Curti de Casatie si Justitie, nu s-a facut dovada ca la nivelul celorlalte curti de apel s-ar fi inregistrat litigii similare, care sa genereze o practica neunitara.

In plus, chiar si la nivelul Curtii de Apel Timisoara numarul acestor litigii a fost foarte restrans, situatie in care, din aceasta perspectiva, este indeplinita cerinta noutatii problemei de drept supuse interpretarii, intrucat aceasta nu a primit o dezlegare din partea instantelor, de o maniera suficienta sa antreneze declansarea procedurii recursului in interesul legii.

Aceasta deoarece conditia noutatii trebuie privita, in contextul legiferarii sale, ca unul dintre elementele de diferentiere intre cele doua mecanisme de unificare a practicii: daca recursul in interesul legii are menirea de a inlatura o practica neunitara deja intervenita in randul instantelor judecatoresti (control a posteriori), hotararea preliminara are ca scop preintampinarea aparitiei unei astfel de practici (control a priori).

De asemenea, asupra acestei chestiuni Inalta Curte nu a statuat, litigiile in materie locativa nefiind cuprinse in sfera de competenta materiala a instantei supreme, si nu exista un recurs in interesul legii cu un obiect similar in curs de solutionare.

Insa, desi nu este mentionata expressis verbis ca o conditie de admisibilitate pentru pronuntarea unei hotarari prealabile, este necesar ca sesizarea Inaltei Curti de Casatie si Justitie sa aiba drept obiect o problema de drept care necesita cu pregnanta a fi lamurita si care prezinta o dificultate suficient de mare, in masura sa reclame interventia instantei supreme, in scopul inlaturarii oricarei incertitudini care ar putea plana asupra securitatii raporturilor juridice deduse judecatii.

Se observa ca, spre deosebire de legislatia franceza, care prevede expres conditia dificultatii serioase, veritabile si pe cea a interesului pentru un numar mare de cazuri, pentru sesizarea instantei supreme, legislatia interna lasa o larga marja de apreciere titularilor sesizarii sub acest aspect, ceea ce poate determina transformarea mecanismului hotararii prealabile in reversul sau, respectiv intr-o procedura dilatorie pentru litigii caracterizate, prin natura lor, ca fiind urgente sau intr-o procedura care va substitui mecanismul recursului in interesul legii.

In cazul supus analizei, titularul sesizarii solicita interpretarea unor dispozitii legale in scopul determinarii masurii in care prevederile articolului unic din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 44/2009, aprobata prin Legea nr. 309/2009, se aplica si in situatia locuintelor aflate in coproprietatea statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale cu persoane fizice carora le-a fost retrocedata cota-parte de proprietate dintr-un imobil in conditiile Legii nr. 10/2001, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare.

Or, problema semnalata nu reprezinta o controversa legala si nu comporta o reala dificultate, care sa necesite interpretarea unor texte de lege imperfecte, incerte, lacunare ori contradictorii sau aplicarea unor dispozitii legale al caror continut sau a caror sfera de actiune sa fie discutabile.

Interpretarea corecta a prevederilor legale invocate de titularul sesizarii se realizeaza prin urmarirea evolutiei legislative si prin analiza de continut a normelor care guverneaza regimul juridic al contractelor de inchiriere privind suprafetele locative cu destinatia de locuinte.

Astfel, prin Legea nr. 17/1994 pentru prelungirea sau reinnoirea contractelor de inchiriere privind unele suprafete locative, a fost reglementat regimul juridic al contractelor de inchiriere privind suprafetele locative cu destinatia de locuinte, indiferent de persoana proprietarului, asa cum rezulta din cuprinsul art. 1 din aceasta lege, potrivit caruia „Contractele de inchiriere, indiferent de proprietar, privind suprafetele locative cu destinatia de locuinte, supuse normarii si inchirierii conform Legii nr. 5/1973, precum si cele folosite de catre asezaminte social-culturale si de invatamant, de partide politice, sindicate si alte organizatii neguvernamentale, aflate in curs de executare la data intrarii in vigoare a prezentei legi, se prelungesc de drept pe o perioada de 5 ani, in aceleasi conditii”.

La data de 8 aprilie 1999 este publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 148, Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 241/2001, cu modificarile ulterioare. Ulterior, prin art. 230 lit. v) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, s-a prevazut ca la data intrarii in vigoare a Codului civil se abroga art. 12, 14 – 25, art. 32 alin. (2), art. 43 si 44 din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 241/2001, cu modificarile ulterioare, si ca, de la aceeasi data, dispozitiile art. 12 si 14 – 25 nu se mai aplica nici contractelor de inchiriere a locuintei in curs de executare.

Potrivit noii reglementari, reprezentata de Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 241/2001, cu modificarile ulterioare, spre deosebire de Legea nr. 17/1994, pentru prima data s-a facut distinctie intre imobilele proprietatea statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale si imobilele proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat.

Prin dispozitiile art. 9 – 11 din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 241/2001, cu modificarile ulterioare, s-au instituit, in situatia proprietarilor persoane fizice sau juridice de drept privat, o procedura speciala privind incheierea unui nou contract de inchiriere cu chiriasul sau fostul chirias, precum si o procedura in cazul nerespectarii de catre proprietar a dispozitiilor legii, sanctiunea fiind aceea a prelungirii de drept a contractului de inchiriere anterior pana la incheierea unui nou contract de inchiriere.

In conditiile in care Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 241/2001, cu modificarile ulterioare, a reglementat un caz special de prelungire de drept a contractelor de inchiriere atunci cand proprietarul este o persoana fizica sau juridica de drept privat, la data de 11 martie 2004 a fost adoptata Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 8/2004 privind prelungirea duratei unor contracte de inchiriere, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 278 din 30 martie 2004, aprobata prin Legea nr. 219/2004, care, prin alin. (1) al articolului unic, a prevazut ca „Durata contractelor de inchiriere privind suprafetele locative cu destinatia de locuinte, din proprietatea statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale, aflate in curs de executare la data intrarii in vigoare a prezentei ordonante de urgenta, care expira la data de 8 aprilie 2004, se prelungeste de drept pentru o perioada de 5 ani.”

Ulterior, la 13 mai 2009, a fost adoptata Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 44/2009 privind durata unor contracte de inchiriere pentru suprafete locative cu destinatia de locuinte, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 330 din 19 mai 2009, aprobata prin Legea nr. 309/2009, ale carei dispozitii constituie obiectul prezentei sesizari si care prevede, in articolul unic, ca „Durata contractelor de inchiriere privind suprafetele locative cu destinatia de locuinte, din proprietatea statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale, reglementate de Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 8/2004 privind prelungirea duratei unor contracte de inchiriere, aprobata prin Legea nr. 219/2004, pentru care a operat tacita relocatiune, in conditiile prevazute la art. 1.437 din Codul civil, este de 5 ani de la data intrarii in vigoare a prezentei ordonante de urgenta”.

Prin urmare, fata de evolutia legislativa mentionata, este cert ca legiuitorul, prin actele normative initiale, respectiv Legea nr. 17/1994 si Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 241/2001, cu modificarile ulterioare, a reglementat situatia juridica a contractelor de inchiriere, indiferent de proprietar, iar prin Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 8/2004, aprobata prin Legea nr. 219/2004, si Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 44/2009, aprobata prin Legea nr. 309/2009, a reglementat doar situatia juridica a contractelor de inchiriere ce vizeaza imobile ale caror proprietari sunt statul roman si unitatile administrativ-teritoriale.

In conditiile in care dispozitiile art. 13 si art. 15 din Legea nr. 10/2001, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare – care au ramas nemodificate in ciuda numeroaselor modificari aduse legii speciale -, fac referire numai la dispozitiile Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 40/1999, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 241/2001, cu modificarile ulterioare, este evident ca doar acest act normativ este aplicabil imobilelor ce cad sub incidenta legii speciale de restituire, si nu dispozitiile altor acte normative speciale, cum este cazul Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 44/2009, aprobata prin Legea nr. 309/2009.

In concluzie, se constata ca textul de lege a carui interpretare se solicita este formulat in termeni clari, suficienti si previzibili, astfel incat nu este necesara pronuntarea unei hotarari prealabile, scopul acestei proceduri fiind acela de a da dezlegari asupra unor probleme veritabile si dificile de drept.

Fata de argumentele expuse, Inalta Curte apreciaza ca mecanismul de unificare a practicii judiciare reglementat de dispozitiile art. 519 din Codul de procedura civila nu poate fi uzitat, astfel incat sesizarea nu este admisibila.

 

Pentru aceste considerente, in temeiul art. 521 din Codul de procedura civila,

 

INALTA CURTE DE CASATIE SI JUSTITIE

In numele legii

DECIDE:

 

Respinge, ca inadmisibila, sesizarea formulata de Tribunalul Timis in Dosarul nr. 273/325/2014 privind pronuntarea unei hotarari prealabile pentru dezlegarea modului de interpretare si aplicare a dispozitiilor articolului unic din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 44/2009 privind durata unor contracte de inchiriere pentru suprafete locative cu destinatia de locuinte, aprobata prin Legea nr. 309/2009.

Obligatorie, potrivit dispozitiilor art. 521 alin. (3) din Codul de procedura civila.

Pronuntata in sedinta publica, astazi, 19 ianuarie 2015.

 

 

Adauga comentariu

*

Acest site folosește cookie-uri. Continuarea navigării presupune că ești de acord cu utilizarea cookie-urilor. Informații suplimentare

The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.

Close