Exceptie de neconstitutionalitate admisa. Prevederile art. 45 alin. (3) – (6) din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996 sunt neconstitutionale. Opinie separata.

In M. Of. nr. 24 din 12 ianuarie 2012 a fost publicata Decizia Curtii Constitutionale nr. 1514/2011 referitoare la exceptia de neconstitutionalitate a prevederilor art. 45 alin. (3) – (6) din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996.

Din cuprins:

Cu participarea reprezentantului Ministerului Public, procuror Carmen-Catalina Gliga.

 

Pe rol se afla solutionarea exceptiei de neconstitutionalitate a prevederilor art. 45 alin. (3) – (6) din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, exceptie ridicata de municipiul Brasov, ca persoana juridica de drept public, prin primar, si de primarul municipiului Brasov, in calitate de autoritate executiva a administratiei publice locale a municipiului Brasov, in Dosarul nr. 7.936/62/2009 al Tribunalului Brasov – Sectia comerciala si de contencios administrativ si care formeaza obiectul Dosarului Curtii Constitutionale nr. 134D/2011.

La apelul nominal lipsesc partile, fata de care procedura de citare a fost legal indeplinita.

Magistratul-asistent refera asupra cauzei si arata ca dosarul se afla la al doilea termen de judecata, iar partea Claudia Pantelimona Vrinceanu a depus la dosar note scrise prin care solicita respingerea exceptiei de neconstitutionalitate.

Cauza fiind in stare de judecata, presedintele acorda cuvantul reprezentantului Ministerului Public, care pune concluzii de respingere a exceptiei de neconstitutionalitate ca neintemeiata.

In acest sens, arata ca textele de lege criticate reprezinta o solutie legislativa noua, flexibila, care are in vedere punerea in valoare a condominiului, dat fiind ca reglementarea initiala cuprinsa in art. 45 din Legea nr. 7/1996 nu mai corespundea pe deplin situatiilor sociale referitoare la modul de dobandire si instrainare a proprietatii comune fortate si perpetue. De aceea, s-a considerat a fi necesara adoptarea unei noi reglementari, care sa consacre la nivel legislativ posibilitatea de a introduce in circuitul civil imobilele rezultate din cedarea unor parti de uz comun.

 

CURTEA,

avand in vedere actele si lucrarile dosarului, constata urmatoarele:

Prin Incheierea din 23 noiembrie 2010, pronuntata in Dosarul nr. 7.936/62/2009, Tribunalul Brasov – Sectia comerciala si de contencios administrativ a sesizat Curtea Constitutionala cu exceptia de neconstitutionalitate a prevederilor art. 45 alin. (3) – (6) din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, republicata. Exceptia a fost ridicata de municipiul Brasov, ca persoana juridica de drept public, prin primar, si de primarul municipiului Brasov in calitate de autoritate executiva a administratiei publice locale a municipiului Brasov intr-o cauza de contencios administrativ avand ca obiect “emiterea autorizatiei de constructie, conform certificatului de urbanism”, pentru o locuinta rezultata din mansardarea terasei unui bloc.

In motivarea exceptiei de neconstitutionalitate autorii acesteia sustin ca prevederile art. 45 alin. (3) – (6) din Legea nr. 7/1996 contravin art. 1 alin. (3) din Constitutie, deoarece nu se bucura de o precizie a reglementarii si de accesibilitatea acesteia. Astfel, arata ca textul de lege criticat nu respecta aceste exigente ale statului de drept data fiind imprecizia, caracterul vag al termenilor utilizati, imposibilitatea de a materializa, potrivit normelor legale, hotararea adunarii generale a asociatiei, intrucat “aceasta hotarare nu are caracter translativ de proprietate si nu indeplineste conditiile de validitate ale unui act apt de a fi inscris in cartea funciara, in conditiile art. 48 din Legea nr. 7/1996”. De asemenea, autorii exceptiei arata ca reglementarea criticata nu determina “momentul in care opereaza transferul dreptului de proprietate de la proprietarul care nu a fost de acord cu respectivul transfer, moment ce trebuia raportat la justa despagubire generata de pierderea dreptului de proprietate pe cale silita.” Asa fiind, textul de lege contestat “nu respecta exigentele statului de drept si nu apara principiul increderii legitime a subiectelor de drept destinatare ale normelor juridice in opera normativa a statului.”

Totodata, considera ca dreptul de proprietate nu este garantat, asa cum prevede art. 44 alin. (2) din Constitutie, in situatia in care hotararea majoritatii calificate de 2/3 poate instraina ori ipoteca un bun ce apartine celeilalte parti de 1/3 dintre coproprietari, apreciind ca in aceasta situatie este vorba despre vanzarea bunului altuia. Mai mult, arata ca prevederile art. 45 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 “se abat de la prealabila despagubire, lasand coproprietarilor care nu au votat ori, dupa caz, s-au opus la instrainare sau ipotecare calea de a obtine justa despagubire ulterior, adresandu-se justitiei.”

In final, apreciaza ca textul de lege criticat este neconstitutional, operand o restrangere a dreptului de coproprietate fortata, prin incetarea destinatiei de folosinta pentru partile comune, atunci cand instrainarea sau ipotecarea acestora are loc cu o majoritate de 2/3 din numarul coproprietarilor, fara ca aceasta masura sa fie justificata de necesitatea satisfacerii vreuneia dintre motivele limitativ prevazute de art. 53 din Constitutie.

Tribunalul Brasov – Sectia comerciala si de contencios administrativ considera ca exceptia de neconstitutionalitate este intemeiata, deoarece reglementarea legala criticata contravine art. 44 si 45 din Constitutie.

Potrivit prevederilor art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, incheierea de sesizare a fost comunicata presedintilor celor doua Camere ale Parlamentului, Guvernului si Avocatului Poporului, pentru a-si exprima punctele de vedere asupra exceptiei de neconstitutionalitate.

Avocatul Poporului considera ca prevederile art. 45 alin. (3) – (6) din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996 sunt neconstitutionale, intrucat contravin dispozitiilor art. 44 referitoare la dreptul de proprietate privata. In acest sens, arata ca aceste prevederi legale transforma proprietatea comuna pe cote-parti fortata si perpetua asupra partilor comune din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente, intr-o alta forma de proprietate, obisnuita si temporara, fara ca schimbarea regimului juridic al proprietatii sa fie conditionata de obtinerea acordului tuturor proprietarilor afectati. Prin inlaturarea posibilitatii fiecarui proprietar de a se opune instrainarii, fiind suficienta intrunirea acordului de vointa a doar doua treimi dintre coproprietari, se incalca in mod vadit dreptul de exercitare intr-o maniera exclusiva si absoluta a prerogativelor folosintei si dispozitiei, ca atribute ce tin de esenta dreptului de proprietate.

Avocatul Poporului considera ca “incetarea coproprietatii fortate in aceasta maniera echivaleaza practic cu o expropriere, aducandu-se atingere si dispozitiilor constitutionale ale art. 53”. Totodata, se arata ca reglementarea criticata nu respecta nici dispozitiile art. 1 alin. (3) din Constitutie, potrivit carora Romania este stat de drept, democratic si social, in care drepturile si libertatile cetatenilor reprezinta valori supreme si sunt garantate.

Presedintii celor doua Camere ale Parlamentului si Guvernul nu au comunicat punctele lor de vedere asupra exceptiei de neconstitutionalitate.

 

CURTEA,

examinand incheierea de sesizare, punctul de vedere al Avocatului Poporului, raportul intocmit de judecatorul-raportor, notele scrise depuse la dosar, concluziile procurorului, prevederile legale criticate, raportate la dispozitiile Constitutiei, precum si Legea nr. 47/1992, retine urmatoarele:

Curtea Constitutionala a fost legal sesizata si este competenta, potrivit dispozitiilor art. 146 lit. d) din Constitutie, precum si ale art. 1 alin. (2), ale art. 2, 3, 10 si 29 din Legea nr. 47/1992, sa solutioneze exceptia de neconstitutionalitate.

Obiectul exceptiei de neconstitutionalitate, asa cum reiese din incheierea de sesizare, il constituie prevederile art. 45 alin. (3) – (6) din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, republicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 201 din 3 martie 2006, prevederi ce au fost introduse prin art. I din Legea nr. 170/2010 pentru completarea art. 45 din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996 si pentru modificarea art. 10^1 din Legea locuintei nr. 114/1996, lege publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 507 din 21 iulie 2010.

Prevederile de lege criticate au urmatorul continut:

– Art. 45 alin. (3) – (6): “(3) Prin exceptie de la dispozitiile alin. (2) si prin derogare de la prevederile art. 39 din Legea nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, incetarea destinatiei de folosinta comuna pentru partile comune din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotari motivat, cu o majoritate de doua treimi din numarul coproprietarilor.

(4) In cazul prevazut la alin. (3), devin aplicabile dispozitiile privitoare la coproprietatea obisnuita si temporara. Cu toate acestea, instrainarea sau ipotecarea se poate realiza daca exista o majoritate de doua treimi din numarul coproprietarilor.

(5) In cazurile prevazute la alin. (3) si (4), coproprietarii care nu au votat ori, dupa caz, s-au opus la instrainare sau ipotecare au dreptul la o despagubire justa, stabilita pe cale conventionala ori, in caz de neintelegere, pe cale judecatoreasca.

(6) Constatarea incetarii destinatiei de folosinta comuna pentru aceste parti se face prin hotarare a adunarii generale a asociatiei de proprietari, adoptata cu o majoritate de doua treimi din numarul coproprietarilor.”

Autorii exceptiei invoca incalcarea dispozitiilor constitutionale ale art. 1 alin. (3) privind statul de drept, art. 44 alin. (1), (2) si (3) privind dreptul de proprietate privata si celor ale art. 53 referitoare la restrangerea exercitiului unor drepturi sau al unor libertati.

1. Examinand exceptia de neconstitutionalitate, din perspectiva criticilor formulate de autorii acesteia, Curtea constata ca prevederile art. 45 alin. (3) – (6) din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996 contravin dispozitiilor referitoare la dreptul de proprietate privata, prevazut de art. 44 din Constitutie, pentru urmatoarele considerente:

Proprietatea comuna este acea modalitate a proprietatii ce se caracterizeaza prin faptul ca dreptul de proprietate apartine concomitent asupra aceluiasi bun sau asupra aceleiasi mase de bunuri mai multor titulari care exercita, tot concomitent, atributiile conferite de dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor care formeaza obiectul drepturilor lor. Din punct de vedere al regimului juridic, proprietatea comuna pe cote-parti se imparte in coproprietate obisnuita si temporara si coproprietate fortata si perpetua.

Referitor la cazul coproprietatii fortate asupra dotarilor si utilitatilor comune dintr-un imobil cu mai multe locuinte, incident in prezenta speta fiind acoperisul, Curtea constata ca, potrivit art. 3 lit. c) din Legea nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, obiectul proprietatii comune fortate il constituie toate partile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta.

Si prevederile art. 649 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil arata ce parti comune fac obiectul coproprietatii fortate din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente.

Astfel, potrivit acestui articol, “(1) Sunt considerate parti comune, in masura in care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel:

a) terenul pe care se afla cladirea, compus atat din suprafata construita, cat si din cea neconstruita necesara, potrivit naturii sau destinatiei constructiei, pentru a asigura exploatarea normala a acesteia; pentru eventuala suprafata excedentara proprietarii sunt titularii unei coproprietati obisnuite;

b) fundatia, curtea interioara, structura, structura de rezistenta, peretii perimetrali si despartitori dintre proprietati si/sau spatiile comune, acoperisul, terasele, scarile si casa scarilor, holurile, pivnitele si subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apa, centralele termice proprii si ascensoarele;

c) instalatiile de apa si canalizare, electrice, de telecomunicatii, de incalzire si de gaze de la bransament/racord pana la punctul de distributie catre partile aflate in proprietate exclusiva, canalele pluviale, paratrasnetele, antenele colective, precum si alte asemenea parti;

d) alte bunuri care, potrivit legii sau vointei partilor, sunt in folosinta comuna.

(2) Cosurile de fum si de aerisire, precum si spatiile pentru spalatorii si uscatorii sunt considerate parti comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizeaza aceste utilitati in conformitate cu proiectul cladirii.”

Toate aceste parti comune sunt administrate de catre asociatia de proprietari, prin hotarari luate cu votul majoritatii proprietarilor locuintelor din cladire.

Art. 39 din Legea nr. 230/2007 prevede chiar si modalitatea de folosire a proprietatii comune fortate de catre terti, persoane fizice sau persoane juridice, de drept public ori de drept privat, cu acordul majoritatii proprietarilor membri ai asociatiei si al proprietarilor direct afectati de vecinatate, in baza unui contract de inchiriere, ceea ce nu presupune, insa, incheierea de acte de dispozitie asupra bunurilor proprietate comuna fortata.

In aceste conditii, Curtea constata ca, fiind vorba de acte de administrare si nu de dispozitie, prevederile art. 39 din Legea nr. 230/2007 reglementeaza acordul de vointa al majoritatii proprietarilor si a celor direct afectati de vecinatate ca o conditie peremptorie de folosire de catre terti a spatiilor proprietate comuna fortata. Aceasta forma de coproprietate se mentine independent de vointa coproprietarilor, deoarece poarta asupra unor bunuri accesorii al caror regim juridic este legat indispensabil de cel al bunului principal pe care il urmeaza. Caracterul indivizibil al bunurilor accesorii pentru mai multe bunuri principale care apartin unor titulari diferiti presupune asigurarea caracterului perpetuu al coproprietatii asupra bunurilor accesorii. Fiecare coproprietar al proprietatii fortate poate sa exercite folosinta asupra tuturor bunurilor care fac obiectul acesteia, fara a aduce, insa, atingere dreptului celorlalti coproprietari.

In acest sens, art. 647 alin. (1) din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil stipuleaza ca “Fiecare coproprietar poate exercita folosinta bunului comun, cu conditia sa respecte destinatia acestuia si sa permita exercitarea folosintei de catre ceilalti coproprietari.”

Asadar, niciun act de dispozitie nu poate sa aiba ca obiect exclusiv cota-parte indiviza din coproprietatea fortata decat odata cu instrainarea bunului principal, astfel cum prevede si art. 651 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, potrivit caruia “Cota-parte din dreptul de proprietate asupra partilor comune are caracter accesoriu in raport cu dreptul de proprietate asupra spatiului din cladire care constituie bunul principal; instrainarea sau ipotecarea cotei-parti nu se va putea face decat odata cu dreptul asupra spatiului care constituie bunul principal.”

Asa fiind, nu se poate vorbi de coproprietate fortata si perpetua, fara a avea in vedere proprietatea exclusiva asupra bunurilor principale pe langa care cele aflate in coproprietate fortata sunt accesorii.

De altfel, din moment ce dreptul de coproprietate fortata are un caracter accesoriu, el nu se poate transmite, ipoteca sau valorifica intr-un alt mod decat impreuna si nemijlocit cu dreptul de proprietate asupra bunului principal.

Curtea constata ca, prin adoptarea Legii nr. 170/2010, art. 45 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 are o noua reglementare, instituindu-se un regim derogatoriu de la regimul general al coproprietatii fortate din condominii, in sensul ca aceasta este transformata intr-o coproprietate obisnuita, iar instrainarea sau ipotecarea se poate realiza daca exista o majoritate de doua treimi din numarul coproprietarilor. Aceasta reglementare vine in contradictie cu prevederile alin. (2) al art. 45, potrivit carora dreptul de proprietate comuna fortata asupra partilor comune ale unui imobil se valorifica numai impreuna cu dreptul de proprietate exclusiva care poarta asupra acestuia sau a unei parti determinate din acesta.

Daca regula o constituie instrainarea coproprietatii fortate odata cu bunul principal, art. 45 din Legea nr. 7/1996 prevede o derogare de la acest principiu, in sensul ca unele parti din coproprietatea fortata pot fi instrainate cu acordul a 2/3 dintre coproprietari, fiind schimbat astfel regimul juridic al acestora. Daca, intr-adevar, legiuitorul a instituit o astfel de exceptie, Curtea constata ca regimul juridic al bunurilor coproprietate fortata nu poate fi schimbat decat cu consimtamantul tuturor proprietarilor din cladire.

Asa fiind, Curtea constata ca instrainarea coproprietatii fortate cu votul majoritatii de 2/3 dintre proprietari echivaleaza practic cu o vanzare a bunului altuia, fara a exista consimtamantul proprietarilor care nu au votat sau au votat impotriva, avand drept consecinta incalcarea dispozitiilor art. 44 din Constitutie.

In argumentarea necesitatii introducerii prevederilor de lege criticate prin Legea nr. 170/2010, initiatorii acestui act normativ au sustinut si armonizarea reglementarii criticate cu prevederile art. 658 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil.

Curtea constata ca, chiar daca reglementarea art. 45 din Legea nr. 7/1996 este identica cu cea din art. 658 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, aceasta nu constituie un argument in motivarea adoptarii unei legi care incalca un drept fundamental al omului, si anume dreptul de proprietate.

Totodata, Curtea constata ca prin completarea art. 45 din Legea nr. 7/1996 de catre Legea nr. 170/2010 nu se are in vedere, practic, modificarea Legii nr. 7/1996, care are un alt obiect de reglementare, si anume “cadastru si publicitate imobiliara”, ci doar posibilitatea asociatiilor de proprietari de a schimba regimul juridic al bunurilor coproprietate fortata, cu votul a 2/3 dintre proprietari. Cel mult, reglementarea criticata putea sa completeze art. 39 din Legea nr. 230/2007, avand in vedere destinatia partilor comune, in sensul ca, in unanimitate, proprietarii unui condominiu pot instraina unele parti comune din imobil ce ar pune in valoare constructia respectiva si nu ar afecta rezistenta constructiei si functionalitatea utilitatilor comune.

Asadar, legiuitorul nu ar putea dispune modalitatea de instrainare a unor parti comune de folosinta, atat timp cat acestea au regimul juridic al coproprietatii fortate, fara consimtamantul tuturor proprietarilor.

Pentru toate aceste considerente, Curtea constata ca prevederile art. 45 alin. (3) – (6) din Legea nr. 7/1996 contravin dispozitiilor constitutionale ale art. 44 alin. (1), (2) si (3), precum si ale art. 1 din Primul Protocol aditional la Conventia pentru apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale.

2. De asemenea, Curtea constata ca, in temeiul art. 53 din Constitutie, exercitiul unor drepturi sau libertati poate fi restrans numai prin lege si numai daca se impune, dupa caz, pentru apararea securitatii nationale, a ordinii, a sanatatii ori a moralei publice, a drepturilor si a libertatilor cetatenilor, desfasurarea instructiei penale, prevenirea consecintelor unor calamitati naturale, ale unui dezastru ori ale unui sinistru deosebit de grav. Restrangerea poate fi dispusa numai daca este necesara intr-o societate democratica, iar masura trebuie sa fie proportionala cu situatia care a determinat-o, sa fie aplicata in mod nediscriminatoriu si fara a aduce atingere existentei dreptului sau a libertatii.

Or, Curtea constata ca prevederile art. 45 alin. (3) – (6) din Legea nr. 7/1996 contravin acestor dispozitii constitutionale deoarece, prin modalitatea de incetare a destinatiei de folosinta comuna pentru bunurile ce fac obiectul coproprietatii fortate din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente, cu acordul majoritatii de 2/3 din numarul coproprietarilor, se aduce atingere insasi esentei dreptului de proprietate al celorlalti coproprietari, care nu au votat sau nu au fost de acord cu aceasta masura.

3. In sfarsit, Curtea considera ca nu poate fi primita sustinerea autorilor exceptiei potrivit careia textul de lege criticat contravine dispozitiilor art. 1 alin. (3) din Constitutie, intrucat prin redactarea sa mult prea vaga si imprecisa, acesta “nu determina momentul in care opereaza transferul dreptului de proprietate de la proprietarul care nu a fost de acord cu respectivul transfer, moment ce, in mod necesar, trebuia raportat la justa despagubire generata de pierderea dreptului de proprietate pe cale silita”.

Dimpotriva, Curtea constata ca prevederile de lege apreciate ca fiind neconstitutionale reglementeaza in mod precis modalitatea de incetare a destinatiei de folosinta comuna pentru partile comune indivize din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente, precum si modul de instrainare sau ipotecare a acestora, care se poate hotari cu o majoritate de doua treimi din numarul coproprietarilor, incalcand, astfel, asa cum am aratat, dispozitiile constitutionale ale art. 44 privind dreptul de proprietate privata si art. 53 referitor la restrangerea exercitiului unor drepturi sau al unor libertati.

 

Pentru motivele expuse, in temeiul art. 146 lit. d) si al art. 147 alin. (4) din Constitutie, precum si al art. 1 – 3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) si al art. 29 din Legea nr. 47/1992, cu majoritate de voturi,

 

CURTEA CONSTITUTIONALA

In numele legii

DECIDE:

 

Admite exceptia de neconstitutionalitate ridicata de municipiul Brasov, ca persoana juridica de drept public, prin primar, si de primarul municipiului Brasov, in calitate de autoritate executiva a administratiei publice locale a municipiului Brasov, in Dosarul nr. 7.936/62/2009 al Tribunalului Brasov – Sectia comerciala si de contencios administrativ si constata ca prevederile art. 45 alin. (3) – (6) din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996 sunt neconstitutionale.

Definitiva si general obligatorie.

Decizia se comunica presedintilor celor doua Camere ale Parlamentului si Guvernului.

Pronuntata in sedinta publica din data de 15 noiembrie 2011.

 

*

 

OPINIE SEPARATA

 

In dezacord cu solutia pronuntata de Curtea Constitutionala cu majoritate de voturi prin Decizia nr. 1.514 din 15 noiembrie 2011, consider ca exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 45 alin. (3) – (6) din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996 trebuia respinsa pentru urmatoarele motive:

Prevederile de lege criticate instituie, in cazul unui imobil cu constructie – condominiu, o exceptie de la principiul potrivit caruia dreptul de proprietate comuna fortata si perpetua pe partile comune ale unui imobil se valorifica numai impreuna cu dreptul de proprietate exclusiva care poarta asupra acestuia sau a unei parti determinate din acesta, principiu cuprins in dispozitiile art. 45 alin. (2) din lege. Or, din moment ce legiuitorul a consacrat acest principiu prin lege, reglementarea unor exceptii de la aceasta regula reprezinta o problema de legiferare, care este de competenta exclusiva a autoritatii legiuitoare, astfel cum rezulta din art. 61 alin. (1) din Constitutie.

Din analiza dispozitiilor constitutionale ale art. 44 rezulta ca legiuitorul este in masura sa stabileasca atat continutul, cat si limitele dreptului de proprietate. Asadar, prin dispozitiile de lege criticate legiuitorul instituie – in deplin acord cu norma constitutionala invocata – posibilitatea incetarii destinatiei de folosinta comuna pentru partile comune din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente, hotarare care poate fi luata cu o majoritate de doua treimi din numarul coproprietarilor.

Analizand prevederile de lege criticate, consider ca acestea nu incalca dispozitiile art. 44 din Constitutie, referitoare la dreptul de proprietate, deoarece in cazul incetarii destinatiei de folosinta comuna pentru partile comune din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente devin aplicabile dispozitiile privitoare la coproprietatea obisnuita si temporara. Chiar daca hotararea de incetare a destinatiei de folosinta comuna pentru partile comune si hotararea de instrainare sau ipotecare (cu toate ca devin aplicabile dispozitiile privitoare la coproprietatea obisnuita si temporara), pot fi luate cu o majoritate de doua treimi din numarul coproprietarilor, consider ca aceasta posibilitate legala este justificata de echilibrul care trebuie sa existe intre interesul particular si interesul grupului de particulari, care nu-si pot valorifica dreptul de proprietate.

Masura legislativa cuprinsa de art. 45 alin. (3) – (6) din Legea nr. 7/1996 si de art. 658 din noul Cod civil nu este disproportionata in raport cu scopul urmarit. Hotararea trebuie sa fie motivata si coproprietarii care nu au votat ori, dupa caz, s-au opus la instrainare sau ipotecare au dreptul la o despagubire justa, stabilita pe cale conventionala ori, in caz de neintelegere, pe cale judecatoreasca.

Ratiunea instituirii acestei prevederi legislative preluate apoi in Codul civil in art. 658 a fost determinata de necesitatea unui regim flexibil relativ la coproprietatea comuna fortata si perpetua pe partile comune ale unui imobil. Multiplicarea condominiilor a fost insotita de un numar crescut de litigii relative la partile comune care impuneau trecerea de la regula unanimitatii la cea a majoritatii.

De altfel, legislatia romana preia in ceea ce priveste regimul juridic al coproprietatii, inclusiv al dreptului de proprietate comuna fortata si perpetua pe partile comune ale unui imobil, dispozitiile prevazute de Legea nr. 10/1965 din Franta, care reglementeaza acelasi domeniu (Loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriete des immeubles batis. Version consolidee au 16 mars 2011). Art. 26 al legii franceze contine dispozitii similare cu cele ale legislatiei romane criticate pentru ratiunile invocate mai sus.

In concluzie, consider ca atat dispozitiile art. 45 alin. (3) – (6) din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, cat si dispozitiile art. 658 din noul Cod civil nu incalca dreptul de proprietate, astfel cum este garantat de art. 44 din Constitutie si de art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conventia pentru apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale.

 

Judecator,

prof. univ. dr. Iulia Antoanella Motoc